1、行业规模稳步增长，但逐渐向重质量和独立外拓转变
近几年，物业管理行业迎来高速扩张发展阶段，2022年以来，物业管理行业规模扩张仍在持续，但是有很多需要重点关注之处。
一方面，行业规模扩张速度有所下降，行业并购市场风格发生了转变，并购主体更加注重质量、战略，更加谨慎，大额并购减少；物业企业开始由重规模、重速度进一步向重质量转变。另一方面，物业企业市场独立化不断加速，关联企业供给力度逐渐走弱，市场化拓展成为最重要渠道。
物业行业整体增速显著下滑。2022年上半年上市物业公司在管面积均值约1.16亿平方米，同比增长26.98%，而2021年增速为38%；合约面积均值约1.77亿平方米，同比增长16.61%，而2021年增速为27%。
独立市场扩张加速。2022年中期，上市物业服务企业第三方在管面积占比约60%，同比增长近7%。在并购市场热度降低的市场趋势下，独立市场化外拓已成为企业的长期发展的核心竞争力。
放眼未来，规模扩张和集中仍将是物业管理行业发展的重要趋势。一方面，预计到2025年，行业百强企业市场份额或将达到63.9%，而TOP10企业或将突破24%。另一方面，2022年以来上市物业企业纷纷披露融资用途计划来看，扩规模仍是当前阶段发展的重要基础，这将会推动市场集中度进一步上升。
2、聚焦增值服务和城市服务，构筑第二成长曲线
企业规模大小直接决定开展增值服务时消费群体规模、消费群体多元程度以及消费能力，对增值服务业务的经营效益有直接决定作用。上市物业服务企业管理规模与业主增值服务收入二者之间存在高度关联性，即管理规模提升将有效带动业主增值服务营收增长，推动企业持续发展。
以上市公司整体数据来看，社区增值服务呈增长趋势：2022年中期业绩中披露社区增值服务收入的企业共41家，社区增值服务的均值约2.47亿元，同比增长17.64%。社区增值服务仍然是高毛利的业务板块，不少物业公司的社区增值服务毛利率能达到35%以上，有的甚至能达到60%。
考虑到政策对于“物业服务+生活服务”的支持、我国经济增长的韧性、中长期消费升级的趋势，未来社区增值服务仍然具备巨大的发展空间。物业服务企业应凭借与业主深度互动而形成的紧密联系、距离业主近的天然优势，以自身的资源禀赋为根本，围绕业主的日常生活需求和全生命周期需求，探索出基于自身核心优势的业主增值服务。
从服务空间延伸角度，物业服务上市公司走出社区，走进城市广阔空间，城市服务已经成为物业企业重要的战略部署和营收的重要来源。但城市服务是城市空间的治理和运营，需要物业服务企业在资源储备、整合协调以及管理能力的强力支撑，进入壁垒相对较高。很多物业企业通过并购环卫公司方式切入城市服务赛道。
3、注重口碑和现金流，物业行业回归服务本源，提升品牌形象
2022年11月22日，中海、万科、绿城、长城四大头部物业企业联合发布《住宅物业服务倡议书》，围绕专业服务、城市文明、业主共识等行业本质问题展开，呼吁业主市场主体归位。
物管行业毛利率下行是物业企业目前面临的困境之一。克而瑞数据显示，2022年上半年，上市物企毛利率均值同比下滑8.3%至27.7%；在细分业务中，社区增值服务毛利率较高，均值达42.4%。此次发起倡议的四大品牌物企都是多年来均恪守本业、注重口碑和现金流的物企，除了长城物业，其余三家均实现上市，毛利率大概在17%-19%之间。
物业行业整体开始重新重视服务品质，回归物业服务本质，明确了物业企业自身发展的内核逻辑和存在基础。在具体评价体系上，过去行业内常常采用“第三方满意度”单一指标来评价服务品质，如今越来越多的物企开始引入更具复合性的评价指标，来强化客户端对综合服务品质评价的准确性。万物云就针对服务品质提升，提出“三大行动”：一是让前端经营体变小，聚焦于属地业主的专属服务；二是设置“项目管家-前端经营体-区域质量与前介中心-数字运营中心”四级管控体系；三是设置首席客户官，以客户视角来检视产品和服务的实施过程。
4、物业行业数字化投入呈现两极分化，但基本战略目标不变
根据克而瑞统计，从TOP50物企数字化发展阶段来看，相较2021年，2022年上半年TOP50物企基本上都完成了中后台信息化（包括财务系统、OA系统等各类信息化系统）和硬件端数字化（包括智能摄像头、停车道闸、智能门禁等各类智能设备），运营智能化（包括计划运营管理、智慧调度中心等运营智能化应用）和应用平台化（以平台延展能力+生态链整合能力为核心的数字化生态）完成的比例也略有提升，相关方向的数字化探索主要集中在一些头部物企。
头部与中部物企在数字化探索的方向上也形成了明显的差异化。其中，头部物企在主数据/物联网等方面全面进行应用深挖，比如各类工单自动生成、调度、执行到评价的自动化闭环等。而中部物企则在降本增效、业财方面做拆解、做细化，目的是为了提升各岗位职能效率，进一步优化企业的运营效率。
在数字化战略目标上，相比2021年，TOP50物企的战略目标大方向上差异不大，降本增效依旧成为物企数字化的主旋律。其中打通数据运营分析与数据资产化也成为提升较大的两个目标，如何跨多系统实现数据融合应用，以及沉淀数据资产赋能企业运营，都将成为物企未来实现智能化运营的关键因素。
如何做好用户运营，实现对用户的全生命周期管理也成为物企当下关注的数字化方向。400电话、APP、小程序、企业微信等全渠道服务触点的建立，一方面丰富物企与用户的交流沟通，另一方面帮助物企更好地进行服务、评价数据的采集。结合各种模型算法，以及建立各类评价体系指标，更全面地对用户数据进行有效分析，形成各类用户特征画像，规划不同类型用户的定制化服务策略、服务优化建议等，从而更好地将用户数据价值沉淀为企业数据资产。
5、IPO节奏放缓但仍有空间，行业独立性增强
2022年，港股物业服务板块总市值持续回落，IPO市场热度持续下降，仅有8家企业上市，低于2021年同期数量。在物业板块经历较长时间的估值调整后，四季度市场已出现筑底企稳的迹象。目前行业估值较低，但未来仍存在巨大发展空间。资本市场对于独立性高、外拓能力强、财务以及经营等基本面较好的物业企业仍会给予更多的关注和支持。
物业服务行业是事关国计民生，事关人民安居乐业、和睦幸福的基础民生行业，是国民经济中一个提供服务的社会刚需行业。物业行业在服务过程中吸纳了大量基层劳动力就业，为社会的稳定发挥了积极作用。在如今疫情影响，经济增长缓慢的背景下，物业服务行业在社会治理中的重要性持续提升，物业服务公司逐步成为了重要的社会服务性功能支柱，在国家社会治理中起到了重要的基层支撑力量。物业服务企业的社会价值将引起各级政府部门在制定相关政策时候，重新去思考物业服务公司的价值与定位，并给予更多的政策支持。
物业管理行业逐渐从服务于房地产开发业务，走向独立化、市场化进程。房地产高速发展时期，多数物企成立源于地产开发自管项目需要，物企常被视为房企主营业务附属。物业管理源于地产开发，但与地产制造业属性及高速周转金融属性不同，物业管理本质上是服务性行业，其盈利增长来自于覆盖规模广度和关联拓展深度。随着物企大力拓展第三方项目、加大收并购力度，物管业务的独立行业属性和趋势，在存量时代将更加显现。根据2021中国物业服务企业综合实力500强调研数据显示，TOP500近半数管理面积（48.5%）来自于外拓第三方项目，头部企业占比更高（TOP5为63.13%）。
